수익형 부동산으로 어떻게 월7천만원을 벌었을까 실전 다가구 매입 노하우

수익형 부동산으로 어떻게 월7천만원을 벌었을까 실전 다가구 매입 노하우

중소기업 다니던 용수는 수익형 부동산으로 어떻게 월 7000만원 벌게 됐을까? 강용수 저 2022년 리더북스 란 유튜브 채널을 통해 용주주란 닉네임으로 알려지기 시작한 강용수님의 책. 첫 책이 아니란 점이 놀랍고, 이렇게 자신의 길을 찾고, 또 출판까지 하는 분들을 보시면 각양각색으로 대단하게 느껴지는 요즘입니다. 다가구, 다세대, 아파트, 오피스텔, 생활형 숙박시설, 해빛 등에 오로지 현금흐름을 만드는 형태로 투자를 했다고 합니다. 월 1천만원도 혹한데, 월 7천만원이라니 눈이 휘둥그레해진다.

120억대의 자산순자산 아님에 140호 정도의 임대세대를 관리한다고 합니다. 7천만원이 대출 제외한 순수입인지 월수입인지 정확치 않지만, 연 수익률 7 정도면 월 7천만원이 나옵니다. 자산의 30 정도가 대출이라고 해도 대략 월 6천만원은 나옵니다.

셀랑고 주의 지역 구분

셀랑고 주는 수도 쿠알라룸푸르를 포함하는 경기도와 같은 주입니다. 그래서 부촌과 아닌 동네, 수도와 가까운 동네, 먼 동네를 1, 2, 3 구역으로 분류했습니다. 1 구역이 위치상 가장 중요합니다. 1 구역 페탈링대표적인 부촌으로 쿠알라룸푸르의 바로 옆 서쪽입니다. 페탈링자야, 푸종, 수방 자야 등의 도시가 있습니다, 곰박쿠알라룸푸르의 북쪽입니다, 훌루 랑갓쿠알라룸푸르의 남쪽입니다, 세팡, 클랑쿠알라룸푸르의 서쪽 방면으로 해변가로 판단됩니다 2 구역 쿠알라 셀랑고반딧불 관광을 가는 곳으로 쿠알라룸푸르에서 먼 곳입니다, 쿠알라 랑갓 3 구역 훌루 셀랑고프레이저 힐이라는 관광지가 있는 동네입니다, 삼박 버르남 셀랑고 주의 1, 2 구역의 경우 콘도의 빈집을 살 수 있는 조건이 150만 RM약 4억 700만 원 이상입니다.

전세가격지수란

전세가격지수란 어느 한 시점 아파트 평균 전세 가격을 기준으로 삼고 기준보다. 높으면 상승 그리고 낮으면 하락 정도를 쉽게 할 수 있도록 측정한 값입니다. 이때 기준 값은 100으로 합니다. 아래 그림은 KB리브온에서 확인 할 수 있는 월간 아파트 전세가격지수입니다. 기준시점은 2022년 1월이고 값은 100입니다. 예를 들어서 22년 12월 지표값이 95.849라면 22년 1월에 비해 전국 전세가격평균이 약 4.1 하락했다는 것을 의미합니다.

전세는 경기 선행 지수라고 표현을 하곤 합니다. 그 이유는 매매는 실수요자와 투자가 섞여 있는 반면에 전세는 100% 실수요자 시장입니다. 또한 경기 경우에 대조적으로 덜 영향을 받기 때문에 매매보다는 정신력으로 받는 영향이 덜합니다. 그래서 투자에 있어 활용되기 좋은 지표라고 할 수 있습니다. 수요예측을 할 수 있기 때문입니다.

그렇다면, 부동산을 구매하는데 얼마가 필요할까요?

외국인이 구매할 수 있는 부동산의 최저가는 말레이시아 주별로 정해져 있습니다. 말레이시아의 화폐 단위는 링깃(RM, 링깃 말레이시아)입니다.

여기에서 빈집은 말레이시아에서는 오버행Overhang이라고 하는데, 건설회사가 콘도를 완공하고 이후 정부로부터 공사 완료 및 준수 인증서CCC, Certificate of Completion and Compliance를 발급받은 후 9개월이 지나도록 팔리지 않은 빈집을 말합니다.

1 사전조사

임장은 투자할 지역을 단순히 둘러보는 개념이라고 고민하고 아무 준비없이 간다면 효과적으로 해당 지역을 조사할 수 없습니다. 또한 사실상 모든 투자처를 직접 임장하기 보다는 웹상으로 많은 정보를 사전에 이해하고 현장에 가야 조금 더 효율적으로 임장을 할 수가 있습니다. 예전에는 웹상으로 얻을 수 있는 정보가 많지 않았기 때문에 참으로 가서 봐야 건물이 제대로 있는지, 주변환경과 편의시설은 어떠한지 시각적으로 확인할 수 있었습니다만 요즘엔 지도나 부동산 정보가 인터넷에 넘쳐나고 있기에 이를 적극적으로 활용할 필요가 있습니다.

1 투자처 물색 먼저 아파트나 상가 등의 부동산을 투자하기에 앞서 미리 인터넷 지도나 뉴스, 카페 등을 통해 해당 투자 지역의 호재가 있는지, 교통시설이나 편의시설은 어떠한지, 주변 학군은 어떻게 형성이 되어있는지 등을 확인할 수 있습니다.

그럼 파는 시기는 언제가 좋은가?

외국인은 재정적인 입장에서 5년 이상을 보유하고 있는 것이 좋습니다. 5년 이내에 판매하면 부동산 판매로 얻은 이익의 30를 부동산 소득세RPGT, Real Property Gains Tax으로 냅니다. 6년 이후에는 이익의 10를 냅니다. 5년 이내 판매 이익의 30 6년 이후 판매 이익의 10 부동산 소득세는 팔 때 가격과 살 때 가격의 차이인 판매 이익에 에 대해 일정 비율입니다.

2019년에 부동산 소득세법의 세금 비율이 변경되었습니다. 말레이시아 현지인의 경우는 3년까지는 이익의 30%를, 4년 차에는 20%를, 5년 차에 15%를, 6년 이상부터 5%를 냅니다. 그래서 현지인의 6년 이후에는 세금으로 5%를 냅니다. 그래서 말레이시아에서는 외국인이든 현지인이든 만 5년을 소유하는 게 유리합니다.

자주 묻는 질문