상가 매매 부가세에 대하여(포괄양수도, 포괄양도양수)

상가 매매 부가세에 대하여(포괄양수도, 포괄양도양수)

포괄양도양수계약이란 사업의 주체를 제외한 모든 부분을 양도양수한다는 것입니다. 건물이나 상가 혹은 업무용오피스텔을 양도하는 경우에 양도인이 양수인에게 부가가치세를 받아 세무서에 납부하고, 양수인은 다시 세무서로부터 부가가치세를 환급받게 됩니다. 이런 과정들이 쓸데없이 낭비되고 있다고 봐야 합니다. 어차피 납부하고 다시 환급받고 비효과적인 업무가 되는 것입니다. 그래서 포괄양도양수계약서를 제출하면 부가가치세 신고,납부에 갈음하여 처리를 하고 있습니다.

첫 번째로는 위에서 말한바와 같이 노동을 간략히 처리하기 위해서라고 보시면 됩니다. 두 번째로는 초기 매입자금이 부족할 경우입니다. 만약 매입하려는 상품이 10억이라면 실제필요한 자금은 10억중 건물분 부가가치세를 추가로 필요합니다.

사업포괄양도양수 계약시 신고의무

사업양도 후 양도인은 사업자 폐업신고 혹은 부가가치세 확정신고를 할 때 사업양도신고서를 세무서에 제출하면 됩니다. 확정신고 기한은 일반사업자인 경우 매년 1.11.25, 7.17.25입니다. 그리고 양수인도 사업자 등록시 포괄양도양수계약서 사본을 세무서에 제출하여야 합니다. 사업자 등록은 사업개시일로부터 20일 이내에 하시면 되고, 신규사업자의 경우 사업전에도 가능합니다. 포괄양도양수계약서는 독특한 형식이 있는건 아닙니다.

일반적으로 통용되는 포괄양도양수계약서를 사용하셔도 되고, 상가나 오피스텔인 경우 매매계약서 특약사항에 건물분 부가가치세는 포괄양도양수로 처리한다는 문구를 적시하셔도 됩니다.

포괄양도양수계약 시 주의사항

사업 전체를 포괄 양도 양수할 것

너무 당연한 내용입니다만, 가끔 사업 포괄양도양수를 하면서 사업의 일부만 양도양수하는 경우 혹은 일부 기존 임차인을 변화하는 겨우, 상표권, 매출채권이나 매입채무 등을 제외하고 양도양수하는 경우가 있습니다. 계약서에만 포괄양도양수로 표기하고 실제로는 몇 가지를 제외된 하는 경우가 있습니다. 이런 경우 포괄양도양수계약에 해당되지 않습니다.

다만, 사업에 관련하여 개인사업자가 법인으로 전환함에 있어 사업장의 이동이나 사업자가 새로운 업종을 추가하거나 종류를 변화하는 경우는 포괄양도양수로 봅니다.

사업의 동일성 유지

사업의 양도 시점에는 양도자와 양수자의 업종이 동일하게 유지되어야 하며, 양도 이후 과세사업 범위 내에서 양수자의 업종변경이나 추가 혹은 정정은 가능합니다. 특히 사업의 동일성 요건을 위해서 주의할 것은 과세사업 범위입니다. 일부라도 면세사업을 추가하는 경우 이때에는 사업의 포괄양도에 해당하지 않게 됩니다. 또한 일반과세자로부터 양수한 사업은 간이과세로 등록할 수 없습니다. 사업자 유형별도 사업의 동일성 유지 가능 여부는 아래 표와 같습니다.

포괄양도양수계약의 조건

. 업종, 인력, 시설 등이 동일하며 대표자 명의만 변동 . 사업에 관한 인적설비 및 물적설비를 모두 승계하는 것이 원칙이나, 일부 자산과 부채는 제외 가능 . 사업기간은 10년간 유지되어야 하며 10년 안에 폐업하거나 면세사업자로 변경 시 부가세 추징 . 양도 시점의 과세범위 안에서 양수자가 면세사업을 제외한 일부사업 추가 가능 . 아래 도표와 같이 양도, 양수간 사업자 유형이 동일하거나 양수자의 사업자 유형이 커야 합니다.

주의할 점

양도인는 세금계산서를 발행하시면 안됩니다. 그러면 굳이 포괄양도양수계약으로 처리하는 의미가 없기 때문입니다. 그리고 양수인은 폐업을 하시면 안됩니다. 10년동안 사업을 유지하셔야 합니다. 또한 업무용오피스텔은 주거용오피스텔로 전환을 하시면 안됩니다. 모르고 하셧을 경우 부가가치세를 추징당하게 됩니다. 그리고 가장 가치있게 주의할 점은 양도인과 양수인의 주체만 바뀔뿐이지 사업전반에 걸친 미수금, 임차인,관리인, 미납세금 등은 그대로 양도양수가 됩니다.

이부분을 반드시 확인하고 양도양수합의를 하셔야 합니다. 만약 밀린 세금이 많은데 확인하지 않고 포괄양도양수합의를 하였다면 조세관청에서 양수인에게 세금을 부과할 수 있습니다. 이 부분 반드시 확인하셔야 합니다. 그리고 어떠한 이유로든 문제가 발생하여 포괄양도양수계약으로 처리가 안될시는 부가가치세는 누가 부담할 건지를 매매계약서에 분명히 해놓아야 합니다.

자주 묻는 질문