재건축재개발시구매한 구입한 대체주택 양도세 비과세혜택 받을수 있는 조건들

재건축재개발시구매한 구입한 구입한 대체주택 양도세 비과세혜택 받을수 있는 조건들

농촌으로 귀농귀촌하시는분들은 전원주택을 신축하거나 리모델링하는걸 고려하시는분들이 많으실텐데요. 아니면 나의 논밭에 일부 토지에 주택을 지을 생각이신분들은 농가주택 신축 허가조건등을 고려하셔야합니다. 농가주택 허가조건과 1가구 2주택 양도세 세금 미과세 요건등에 대하여 정리해보았습니다. 농가주택은 일부 지역에서는 대통령령으로 정하는 행위외의 토지로 이용할수 없는데요. 특히 농업지흥구역이면 농업생산이나 농지개량과 직접적으로 연관된 행위만 할수있습니다.

하지만 농지법에 따라 대통령으로 정한 농업인 주택과 어업인주택,농업용시설,축산업용시설,어업용시설 설치등은가능합니다.

신규주택으로 1년 내 전입신고

기존주택과 신규주택 모두가 조정지역에 있는 경우, 기존주택 양도소득세 비과세를 적용받기 위해서는 신규주택 취득일로 부터 1년 이내에 기존주택을 양도하고, 세대원 전원이 이사 및 전입신고를 마쳐야 합니다. 단, 세대 구성원 중 일부가 학업, 근무, 요양 등의 이유로 이사하지 못한 경우는 비과세를 적용합니다.

조정대상지역 공고 전 신규주택과 분양권 등의 매매계약사항을 체결하고 계약금을 완납했다면 1년 내 전입을 하지 않아도 됩니다.

즉, 잔금일 전에 조정지역이 되었다면 계약직선 기준으로 일시적 2주택 세금 미과세 적용을 합니다.

1가구의 조건

지금처럼 부동산 시장이 얼어부착되어 있는 시기에는 비과세를 무요건 받고 파는게 가격이 떨어진 상태에서 지혜로운 판단이라 생각됩니다. 1가구 1주택 기준을 충족하기 위해서는 1가구가 어떠한 방식으로 구성되는지 이해가 필요합니다. 양도소득세를 계산할 때 자격요건으로 보는 1가구는 소유자가 아닌 가구세대로 계산합니다. 즉, 가정을 꾸리고 있는 가족 구성원들을 보게 되는데요, 주민등록상으로 세대가 다르다고 하더라도 자녀와 배우자는 고유한 세대로 인정합니다.

양도세를 계산하는 시점은 부동산을 완전히 양도하는 시점가계약금을 받고 본계약이 완료되는 시점일을 기준으로 판단하기 때문에 만약 자녀가 30세가 되지 않았거나 독립적인 생계가 불가능할 경우 1가구를 유지할 수 있기에 절세 방안으로 사용할 수 있습니다.

2022년 1월 1일 양도소득세 개정

2022년 1월 1일 이후부터 양도분에 해당되는 법안이 개정되었습니다. 1 가구 1 주택 양도소득세 면제 요건 적용대상 부수토지범위가 조정되었습니다. 주택 부수토지 범위가 주택 정착면적의 5배에서 3배로 조정되었습니다. 도시지역 중에서 수도권 주거상업공업 지역은 3백, 녹지지역은 5배이며, 수도권 밖의 경우 5배이고, 도시지역 밖은 10배입니다. 더불어 고가 겸용 주택의 주택과 주택 외 부분 과세 합리화도 실시되었습니다.

실거래가 12억 초과 겸용 주택의 양도차액 및 장기보유특별공제 적용 시 주택 부분만 주택으로 본다는 것입니다. 한 가지 더 개정된 내용은 1 가구 1 주택 양도소득세 개정안입니다. 1 가구 1 주택 양도소득세 면제 요건 시 보유기간과 거주 기간 재 기산제도가 폐지되었습니다.

다가구주택의 주택 수 계산

세법에서는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분은 고유한 주택으로 봅니다. 이에 따르자면 다가구주택도 각각의 가구가 독립하여 거주가 가능하므로 각각의 주택으로 보아야 할 것입니다. 하지만 다가구주택을 고유한 매매단위로 하여 양도하는 경우 이를 단독주택으로 보기 때문에 1 주택으로 인정을 받을 수 있습니다.

그러니까 다가구주택을 1주택으로 가지고 있으며 세금 미과세 요건을 갖추었다면 1 가구 1 주택 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

다만, 그 이외의 오피스텔 등을 추가로 가지고 있고 오피스텔이 주거용으로 사용하게 된다면 오피스텔도 주택 수에 포함이 되므로 2 주택이 될 수 있으므로 오피스텔을 가지고 있는 경우라면 주의해야 합니다.

임대 등록

만약 다가구주택 1채와 다른 주택 1채를 가지고 있었는데 다가구주택을 임대 등록하게 될 경우 다가구주택이 아닌 다른 주택은 1가구 1 주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있을까요? 다가구주택을 임대등록하고 일정 요건을 만족하게 되면 다가구주택의 등록당시 기준시가, 2년 실거주 등 그 외의 주택의 양도 시 임대사업자의 거주주택 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 그리고 지난 포스팅에서도 한 번 언급한 적이 있는데요. 거주주택 양도세 비과세는 일시적 2주택 양도세 비과세와의 중첩 적용이 가능하죠? 그러니까 1주택을 소유한 거주자가 일시적 2 주택 요건을 갖추면서 만약 해당 다가구주택을 매수하여 이 다가구주택 내의 1호로 이사를 한 상황이라면 기존의 1 주택은 일시적 2 주택 양도세 비과세를 받을 수 있게 됩니다.

자주 묻는 질문